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サラリーマン大家NomansLandの投資日記

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アベノミクスの影響


法人・個人とも新規の物件購入ができていません。

法人に関して言うと、所有する不動産は設立当初の1棟に加えて、2年後に個人から法人への売却で2棟追加したのみ。
これを別にすると、この6年間は1棟も買い増しできていません。
アベノミクス、金融緩和の影響で物件価格が高騰したのが主な原因です。

そんな時期でも探せば良い物件というのは見つかるものです。
数年前、滋賀県某市に2億越えの比較的築浅RCで積算評価額が購入価格を超えた、収益性も申し分ない物件が出ました。
買い付けも1番乗りで、銀行融資も満額内定したのですが、鼻先で話を持ってきた仲介業者に引っ込められました。
結局この物件は別の業者に渡り、翌年には1億上乗せされて売りに出されていました。

笑うしかない話ですが、これには後日談があります。
その別の業者というのは、法人の1棟の管理をお願いしていた会社でした。
もともと私の法人が買い付けを入れて融資を通していたことをご存じなかったのでしょうね。
その1億上乗せした物件を購入しないかと話を持ちかけてこられました。

だからというわけではなく、物件の管理も酷かったので(空室だらけ)、契約は解除しました。
現在は新しい管理会社のおかげで何とか持ち直しています。
件の物件はまだ売れていないようです。
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法人6期目の決算


先日、法人6期目の決算を終えました。
毎年の恒例行事で、妻と息子の3人で顧問税理士の事務所を訪問して年1回の面談を行いました。

昨年度行った主なことは次の通り。
法人の目的を拡大し、スポーツや野外活動、インターネット事業を対象に入れたこと。
2台目の法人車を購入したこと。
兄を法人の役員に入れたこと。

資本的支出により行った初期の設備投資の償却が終わり、黒字転化が近づいてきました。

今年の目標は以下の通り。
築古のRCか木造の物件を取得し、比較的短期の減価償却を得てキャッシュフローを改善すること。
インターネット事業を進めること。
両親を役員に入れて役員報酬、経費計上、実家での役員会議により親孝行すること。
両親の確定申告を顧問税理士にお願いして、両親にとって最良の選択肢を模索すること。

まだまだ道半ばです。

ファイナンシャル・リテラシー


災害時においては、都市部の勤め人というのは本当に脆弱です。
前回に述べた1から5までを一気に失うからです。

会社から給料がもらえなければその月から生活費に困ります。
給料をもらえていても、通貨危機やハイパーインフレといった経済危機(これも一種の災害)が来れば(多分生きているうちに来る、と私は思っています)、お金や証券も紙切れ同然となります。

そういう時に一番強いのは実物を持っている人です。
すなわち、農家、漁師、地主など。

特に農民は非常時には本当に強いですよね。
ベトナム戦争にせよ、中国の毛沢東の革命にせよ、農民というのは食うには困らないので、非常に打たれ強いのです。

兄も私も、ただちに実家に帰るつもりはないのですが、最近まめに帰省して老いた両親と今後のことをよく話し合っています。自分たち自身、そして次世代(子供たち)のためにも、その「打たれ強い」基盤を整備しておきたいと考えています。

そのために以下のようなグランドデザインを描いています(ごく要約です)。

1.労働集約型(フロー型)の仕事は本当に自分のやりたいことを選ぶこと。
(ただし、やりたいことを実現するための下積みならばそれもやりたいことに含まれる)

2.学校とか資格は労働集約型の仕事のための切符なので、必ずしも必須ではない。
(最低限の教育を終えていれば(中学か高校)、本当に必要だと感じた時に行けば(取得すれば)よい)

3.かならず資本集約型(ストック型)の収入源も確保すること。

4.一つの土地や組織(会社や学校)に物理的にも精神的にも縛られないこと。
(そのためには居住(移住)可能な土地(外国を含め)を複数もつこと。ただし、ホームタウンを持てることは幸せなこと)

5.災害でライフラインがダウンしても生活が維持できるスキルと体力を身につけておくこと。
(テント設営や長距離の徒歩可能な体力、食料の調達ルート、最低限の自炊能力、個人用ソーラー電源の利用法など)

6.土地や組織と同様、一つの通貨や資産形態に縛られないこと。特に通貨は幻のようなもの。
(不動産、金(ゴールド)、外貨と海外口座を準備する。特に純資産の最低1割は金と海外口座の外貨にしておく)

以上のような基盤を整えるため、子供の教育についても自分なりに考えています。

1.小中学生の時はモノポリーやキャッシュフローゲームのようなゲームで給与所得や不動産所得、資産といった概念に馴染みをもたせる。

2.高校年代から所有する不動産を見せたり、売買契約や決済の場に立ち会わせる。

3.成人したら小さな物件を自分名義で購入させる。物件探しも実印登録や売買契約も返済も(伴走はしますが)全て自分でやらせる。

4.就職し、経済的にも独立したら、本人か配偶者を、不動産を保有している法人の役員にし、経営を一緒にやらせる。

5.ファイナルリテラシーが身についてきたら、最終的には法人の経営権の委譲と株式の譲渡という形で資産を継承(実質的に相続)させる。

他にもありますが、かいつまんで書くと、以上のような感じです。

前に述べた競売物件の残置物処理に子供たちを連れて行って、作業を一緒にやったのもそのような意図がありました。

まあ、そういう戦略的なことを別にしても、子供と一緒に何かをやるというのは本当に楽しいです。

ともあれ、家族(両親、兄、かみさんと子供たち)にはいつまでも健康で長生きしてほしいものです。

そして子供たちには、勤め先の興廃だけに振り回されない、打たれ強い生活基盤を築き上げることを願います。

リスクヘッジとしての別荘


実家の母は、競売物件のボットン便所は取り壊さないで残しておき(換気と便器はリフォームしますが)、災害時に備えたいと言っています。

この母は、生まれてから70代半ばの現在まで、外国はおろか、この町内からほとんど出たことのない人なのですが、時々世界を飛び回る高城剛さんと同じようなことをポロっといいます。

巨大地震、津波、台風、戦争(このご時世、絶対ないとは言えませんよね)、、まとめて災害と呼ばせていただきます。
生きているうちに一度も災害に見舞われない人はほとんど居ないのではないでしょうか。

災害に見舞われて、とりあえず命は助かったとします(ここまではある程度運次第ですね)。
次に困るのは、生活の回復と復興ですが、緊急性の高さの順で想像するとこんな感じでしょうか。

1.食料と水(救援物資を待つまでの備蓄はあるか。水は確保されているか)
2.住居(体育館、テント、車、復興住宅)
3.ライフライン(水道>電気>>ガス)
4.通信網(電話、インターネット、銀行、ATM)
5.流通網(ガソリンスタンド、宅配、コンビニ)

なんか、有史以来の人類のいとなみを見ているようですが。(^^)

話をもどすと、水の確保は実は生命維持の最優先事項です。
また、トイレも災害時に学校や体育館の避難場所でよく問題になりますね。

上下水道の基盤の上に立った水洗トイレというのはかなり脆弱な設備なのです。
トイレは生活に必須のものでありながら、災害時には使用できなくなる可能性がかなり高いと思われます。

私の実家には、普段生活している自宅の他に、海に近い所に別荘があります。
別荘といっても軽井沢なんかのイメージとは全然違うのですが。

競売物件の購入とリアルモノポリーで述べた、子供時代にケンカしながらモノポリーをやっていたところです。

ここは、実家から4キロほど離れた所にあります。
敷地内に井戸があり、上下水道は引いていません。
トイレは汲み取り式ですが、便器と換気の工夫がなされているので「ボットン感」はあまりありません。
まわりはミカン畑ですが、家庭農園をやるくらいの土地はタダ同然で借りられます。

先述の母は、災害時に兄や私や子供達が都市部の勤め先や学校で生活できなくなったらいつでもここに疎開してきたらよい、と言っています。

実際、田舎では普段使いの野菜や果物や魚などは近所の人がいくらでもタダでくれます。
井戸があって家庭農園でも作ればお金を出して買わないといけないのは肉と酒と調味料くらいです。
この別荘にソーラーパネルでも置けば、世の中がどうなっても、直下型の災害に見舞われない限り生活はしてゆけるでしょう。

次回はこういった打たれ強い個人インフラを整備するためのグランドデザインと教育について書いてみます。
(なんか、競売物件の回復からどんどん離れているなぁ〜 (;^_^ )

競売物件再生への道:トイレ

前回まで4回にわたってレポートした実家の隣家の競売物件の再生について。
道のりはまだ遠いのですが、これからはトピックをしぼって時々実況してゆきます。

この家にはトイレが2つあり、1つは水洗(下水)、1つは汲み取り式です。
汲み取り式の方は長年使われていなかったらしく、堆積した排泄物が粘土状に固まっているので汲み取り不可能とのこと。
(食事中の方、申し訳ありません m(_ _)m )
現在、水を大量に入れて軟化させているところです。
水分を吸って軟らかくなった頃合いをみてバキュームカーが出動して下さるそうです。

築年数の古い物件(長男が購入したボロ物件もそうでした)にはしばしば汲み取り式のトイレがついています。
現代の日本では、洋式にしても和式にしても、水洗が当たり前で、汲み取り式(いわゆるボットン)便所は使ったことすらないという人が多いのではないでしょうか。

最大のデメリットはその臭気でしょう。
実はこれは汲み取り式トイレに限らない話なのですが、簡単に解決します。
換気扇(汲み取り式の場合は臭突)を24時間回しっぱなしにしたらよいのです。
電気代は月々50円〜100円くらいと言われています。

次のデメリットは見た目。
構造的に便槽が見えるような作りの場合は目を背けたくなるような光景が眼下に広がっています。
これが嫌いだから(または怖くて)ボットンは使えないという人もいます。
これについては簡易水洗式の便器に変更すればOK。
ただ、この便器の購入と水回りの改造に少しお金がかかります。
条件にもよりますが、30万〜50万円くらいとされています。

では、汲み取り式のメリットはないのでしょうか。
あります。
災害へのリスクヘッジとなります。
上下水道などのライフラインが途絶えても使用できるということです。

電力についてはソーラーパネルを屋根につけたりして電力会社から自立することにこだわる方は多いのですが、トイレなどの水回りについては話題にすらならないのは不思議ですね。

物件再生から話がそれますので、次回は稿を改めてトイレを含めたライフラインのリスクヘッジについて書きたいと思います。
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