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サラリーマン大家NomansLandの投資日記

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東京オリンピック 2020 


[ブエノスアイレス 7日 ロイター] - 国際オリンピック委員会(IOC)総会は7日、2020年夏季五輪の開催都市を東京に決定した。東京での開催は1964年以来56年ぶり。

仕事で忙殺されている間に、ふと気がつくと、、。

やりましたね!

原発問題や経済の停滞など様々な要因から招致は難しいのではないかと個人的には思っていましたが、本当におめでとうございます。

オリンピックを開催できるということは国力のバロメーターでもあります。

選んでくれた期待に応えるためにも、素晴らしいオリンピックを実現したいですね。
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「全国賃貸住宅新聞」


このブログ記事で時々取り上げる「全国住賃貸住宅新聞」という情報源について、ご存じない方のために紹介させて頂きます。

本紙は居住用あるいは業務用賃貸物件の家主と管理会社のための経営情報に特化した業界新聞です。

アパート・マンションの賃貸経営、法律、財務など賃貸物件の経営に関する様々な情報が満載です。

私は不動産投資に関するほとんどの情報は書籍(単行本)から学んできましたが、書籍に記載されている情報というのは最新刊でさえも古くて使えないことがあります。

こと経済情勢や銀行の融資姿勢ということになると数年前に出版されている本の内容はまるで当てにならないことがあります。

もちろん基礎になる考え方は変わらないので、すべてが使えないという訳ではありませんが。

では最新情報はどこから仕入れるかというと、自分の場合、新しい順に

口コミ>セミナー>新聞>雑誌>単行本

という感じでしょうか。もちろんケースバイケースです。

口コミというのは大家仲間とか銀行の担当者、仲介業者さんなど。ただし不正確であったり再現性に乏しい情報も相当混じっています。

で、この全国賃貸住宅新聞は家主も管理会社や仲介業者さんも共通して読んでいることが多く、私にとっては単行本と口コミの中間くらいの最新情勢を把握するのに欠かせない情報源です。

全国賃貸住宅新聞(アフィリではありません)
http://www.zenchin.com

ホームページでは記事の一部が無料で公開されているので試しに読んでみたい方はぜひどうぞ。

定期購読は週刊で年間17,000円です(ちょっと高いけど経費で落とせますよ)。

念のために。私は決して本紙の回し者ではありませんからね。(笑)

賃料の支払い履歴証明書


少し古い記事ですが、興味深かったので紹介します。

「<賃料の支払い履歴証明書>の発行を開始 有料入居者を見極める手段に」(全国賃貸住宅新聞2013年2月11日第1064号)

(抜粋要旨)横浜市を中心に約1150戸を管理する丸進不動産は2月から入居者に大使、「賃料の支払い履歴証明書」を発行してゆくという。同社の管理物件において入居から退去までの賃料の滞納がなかったことを証明するもので、転居に際し、次に契約する物件への入居審査の参考にしてもらい、優良な入居者であることを見極める手段になるというもの。誠実に賃料を払う入居者側にメリットが生まれるようなサービスとなることが期待されている。(要旨おわり)

私は新米大家としてまだ1年あまりしか経っておらず、悪質な賃料滞納者に出会ったことはありませんが、書籍などでその惨状を知につけ、入居者の滞納歴を共有できる仕組み、例えば金融機関における信用情報センターのようなものはないものかと思ったことがありました。個人情報保護と倫理的な観点から考えても難しいのだろうとは容易に想像できますが。

この賃料支払い履歴証明書はその裏返しになるものですね。胸を張って出せる情報であり、個人で管理するものなので、先の個人情報保護や倫理的問題にも差し障りなさそうです。

このような証明書があると優良入居者にとっても審査する側にとってもメリットがあるのではないでしょうか。

賃貸併用住宅投資 


「低リスクで注目の賃貸併用住宅投資」(全国賃貸住宅新聞2013年7月8日号)

(抜粋要旨)一般の収益不動産と比べて最初の不動産投資としてハードルが低いと注目されているのが賃貸併用住宅。3名のオーナーからの取材結果が報告されている。賃貸併用住宅のメリットは下記の通り。

1.一般の収益物件と異なり、金利の安い住宅ローンが組める。

2.賃料収入でローン返済ができ、自宅の家賃もかからない。

3.根気よく土地を探せば通常の自宅同様、自分の住みたい土地に住むことが出来る。

注意が必要な点として、賃貸併用住宅とみなされるには自宅部分が50%以上を占めることが条件であるということ。

また、一般の賃貸住宅と違うのは、オーナーと同じ建物内に入居者が住むという点。これについては、入居さに特に伝えないでプライベートを保つ距離感を維持しておられるオーナーがおられる一方、学生や女性入居者などにとってはオーナーの存在が安心感につながる例もあるという。(抜粋要旨おわり)

もっとも負担が少なく自宅を購入できる手法ですね。この方法のいいところは、入居者がいなければいないで、自宅の一部として(ビジタールームなどとして)利用することもできるし、立地によっては日貸しも可能である点。

また、ローンを完済してしまえばすべて住居として使えるという点ですね。その頃は子供が独立世帯をかまえている頃で、間取りによっては二世帯住宅として利用することも出来ます。

現在住んでいる自宅(新築戸建)を購入する前に、こういう手法を知っていたらな〜と思いました。

しかし、私の場合、住宅ローンの返済でへとへとになっていたからこそ不動産投資に関心を持ったので、自宅を購入する前にこういった手法を思いつくことはあり得なかったなぁ、と観念しております。

これから住宅購入を検討される方は一考の価値ある記事です。ま、そういう方は「全国賃貸住宅新聞」なんて購読しないかも知れませんね。(笑)

定期借地権を活用した不動産投資 


「定借を活用した安定した不動産投資 日本商業開発 独自のビジネス形態で躍進」(全国賃貸住宅新聞2013年7月8日号)

(抜粋要旨)「JINUSHIビジネス」という新たなビジネスを掲げ、注目を集めているのが日本商業開発。マーケットなどが出店する際に同社が事業用地を購入し、定期借地権を付けてスーパーなどの運営会社に土地のみを貸し出す。その後、貸している土地を安定的な利回り商品として売り出すことで利益を確定するというスキーム。

メリットは3つ。

1.建物の修繕、保守、改装など追加n投資が不要になる。

2.テナント自ら建物を建てることで、テナントの退去が減り長期入居が期待できる。

3.定期借地契約満了後は更地で土地が戻って来るため、売却がしやすい。(抜粋要旨おわり)

なるほどですね。

定期借地権のよいところを活用してリスクを減らしつつ土地を取得してゆけるわけだ。

問題はテナントがデフォルトした時ですね。

それを回避するためには住宅地に近い、商業施設として発展の見込める用地をいかに押さえるか、ということになります。同社は事前にテナントからの入居申込みを取ってから土地を購入するらしい。

最初の基盤を作るのが大変だけど、回り始めるとどんどん領地(?)を拡大できそうです。

地価が下落していて土地を取得リスクを冒さずに商売を始めたいテナントの心理をうまくとらえた手法だと思われます。

サラリーマン大家が行なう個人投資のレベルでは真似するのが難しそうですが、今後の発展を見届けたい企業だと思いました。
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