FC2ブログ

サラリーマン大家NomansLandの投資日記

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

物件エントランスへの自販機設置 


物件のエントランスに自販機を設置しようと画策中です。

現在交渉中の飲料会社では、設置に伴う費用はすべて会社負担、商品の充填や空き缶の回収は会社で行って頂けるとのこと。

月々の電気代は1200円程度と見込まれるので、1本12円〜15円程度の利益とすると月100本程度の販売が損益分岐点ということになりますでしょうか。

カップラーメン等の食品も考慮しましたが、そちらはペイしそうにないということでお断りされました。

過去の経験から、自販機の売れ行きは特定利用者のニーズに沿ったラインナップが極めて大切だと思います。売り上げをフィードバックしながら改善してゆきたいと思います。
スポンサーサイト

本日決済:個人から法人へ売却


個人で所有していたRC物件2棟を同族法人へ売却する手続きも大詰めを迎え、本日銀行にて決済しました。

法人は当初自分が代表取締役として設立しましたが、給与所得を得ている勤務先への配慮から家族を社長とし、自分は役員から外れました。

今後は個人で所有する物件は1棟のみとなりますが、税務上の事情から当面は個人所有を続けるつもりです。

金持ち父さん、貧乏父さん 


4ヶ月前にロバート・キヨサキの「金持ち父さん、貧乏父さん」を友人に紹介しました。その友人が「本を読んだので遊びに来ないか」と誘ってくれたので、昨夜お邪魔してきました。

彼は極めて年収の高い有能な勤め人ですが、「金持ち父さん」を読んで、目が覚めたそうです。

俺って、貧乏父さんだったのか、、

って。世の中の見え方が変わったそうです。

続編の「キャッシュフロー クワドラント」に進むそうです。

そして、投資を始める前に、奥さんと相談して家計のムダを徹底的に洗い直すことにしたそうです。

そんな彼に、ロバート・キヨサキのCDをお土産にプレゼントし(子供さんたちにはお菓子)、再会を祝して飲み明かしました。

賃貸併用住宅投資 


「低リスクで注目の賃貸併用住宅投資」(全国賃貸住宅新聞2013年7月8日号)

(抜粋要旨)一般の収益不動産と比べて最初の不動産投資としてハードルが低いと注目されているのが賃貸併用住宅。3名のオーナーからの取材結果が報告されている。賃貸併用住宅のメリットは下記の通り。

1.一般の収益物件と異なり、金利の安い住宅ローンが組める。

2.賃料収入でローン返済ができ、自宅の家賃もかからない。

3.根気よく土地を探せば通常の自宅同様、自分の住みたい土地に住むことが出来る。

注意が必要な点として、賃貸併用住宅とみなされるには自宅部分が50%以上を占めることが条件であるということ。

また、一般の賃貸住宅と違うのは、オーナーと同じ建物内に入居者が住むという点。これについては、入居さに特に伝えないでプライベートを保つ距離感を維持しておられるオーナーがおられる一方、学生や女性入居者などにとってはオーナーの存在が安心感につながる例もあるという。(抜粋要旨おわり)

もっとも負担が少なく自宅を購入できる手法ですね。この方法のいいところは、入居者がいなければいないで、自宅の一部として(ビジタールームなどとして)利用することもできるし、立地によっては日貸しも可能である点。

また、ローンを完済してしまえばすべて住居として使えるという点ですね。その頃は子供が独立世帯をかまえている頃で、間取りによっては二世帯住宅として利用することも出来ます。

現在住んでいる自宅(新築戸建)を購入する前に、こういう手法を知っていたらな〜と思いました。

しかし、私の場合、住宅ローンの返済でへとへとになっていたからこそ不動産投資に関心を持ったので、自宅を購入する前にこういった手法を思いつくことはあり得なかったなぁ、と観念しております。

これから住宅購入を検討される方は一考の価値ある記事です。ま、そういう方は「全国賃貸住宅新聞」なんて購読しないかも知れませんね。(笑)

定期借地権を活用した不動産投資 


「定借を活用した安定した不動産投資 日本商業開発 独自のビジネス形態で躍進」(全国賃貸住宅新聞2013年7月8日号)

(抜粋要旨)「JINUSHIビジネス」という新たなビジネスを掲げ、注目を集めているのが日本商業開発。マーケットなどが出店する際に同社が事業用地を購入し、定期借地権を付けてスーパーなどの運営会社に土地のみを貸し出す。その後、貸している土地を安定的な利回り商品として売り出すことで利益を確定するというスキーム。

メリットは3つ。

1.建物の修繕、保守、改装など追加n投資が不要になる。

2.テナント自ら建物を建てることで、テナントの退去が減り長期入居が期待できる。

3.定期借地契約満了後は更地で土地が戻って来るため、売却がしやすい。(抜粋要旨おわり)

なるほどですね。

定期借地権のよいところを活用してリスクを減らしつつ土地を取得してゆけるわけだ。

問題はテナントがデフォルトした時ですね。

それを回避するためには住宅地に近い、商業施設として発展の見込める用地をいかに押さえるか、ということになります。同社は事前にテナントからの入居申込みを取ってから土地を購入するらしい。

最初の基盤を作るのが大変だけど、回り始めるとどんどん領地(?)を拡大できそうです。

地価が下落していて土地を取得リスクを冒さずに商売を始めたいテナントの心理をうまくとらえた手法だと思われます。

サラリーマン大家が行なう個人投資のレベルでは真似するのが難しそうですが、今後の発展を見届けたい企業だと思いました。

個人から法人への物件売却


月内に個人所有している3棟のうち2棟を法人に売却することになりました。

法人は昨年1棟目を購入する時に設立したものです。

当初、元の借り入れ先である某地方銀行に金利交渉をもちかけましたが、門前払い状態でした。廃墟になりかかっていた物件を立て直した論功行賞を期待したのですが甘かったです。

今回の売却により不動産取得税取得税や登録免許税がまたかかってしまいますが、金利が圧縮されることにより1年弱で売却に伴う諸費用は回収される見込みです。

今回は実質的に同族間取引になるので仲介業者が存在しません。したがって、売買契約書は自分で作成することになります。これが結構面倒でした。

売買価格の設定(短期譲渡税に関係してくるため顧問税理士さんと相談)、土地建物の按分、消費税の扱い、書式や契約条項に誤りが無いかどうかを入念にチェックする必要もあります。

契約書以外に、繰上げ返済手続き、新たな金消契約の締結、決済と様々な関係各位と予定を調整しなければなりません。率先してやってくれる人はいませんので、自分がエンジンになって引っ張るしかありません。

たいへんでしたが、仲介手数料として500万近い費用が本来生ずることを考えると仕方ないとも思えます。というか、不動産仲介業って結構良い商いかも、と思ったりして。(笑)

「情報起業で1億円」菅井実 


正式な書名は「情報起業で1億円 イヤでも億万長者になれる3つのルール」(イースト・プレス)。

著者の菅井氏は13歳の時に父親を失い、生活保護を受ける家庭の中で、生活力のない母親と障害をもった兄を支えながら成長してゆきます。

このあたりのストーリーは読ませるのですが、なかなか本題の情報起業の話が始まらない。

3つのルールというのがどうも明確でないのですが、「目標」「計画性」「節税」のこと?。

節税はもちろん大切だろ思いますが、それは情報起業で所得を出した後のことですからね。まず起業の方法を教えて下さらないと。

なんとなく耳障りの良い、当たり障りの無い事を書き連ねているので、間違っとるとか、怪しからんとか言えないのですが、あの、本題の情報起業は、、?

結局、情報起業の事はほとんど何も書いてありませんでした。

タイトルだけで売っている本の様な気がしました。

「世界へはみ出す」金城拓真 


ネットビジネスの本ばかり読んでいて少し飽きてしまったので、楽しみにとっておいた買い置き本(こっちの方が多かったりする)から1冊、金城拓真氏の「世界へはみ出す」(ディスカヴァー・トゥエンティワン)を読みました。

金城さんは公務員になりたいのに面倒くさがり屋で試験を受けそびれた沖縄人。学校を出てから1年プータローの後、友達と二人でタンザニアに「はみ出し」、中古車販売業を始めます。

1台も売れずに残金4万円、日本に帰るチケットも無いという崖っぷちから生還。土地開発、ホテル業、鉱山採掘、タクシー業、卸売業、農場経営、レストラン経営、広告会社、ローン会社などアフリカ8カ国に40社以上の企業を運営して年商300億円を20代で実現されました。

どんなに鼻息の荒い切れ者なのかと思いきや、ゆる〜い文章で、「なんくるないさ」。

目次からいくつか拾ってみましょう。(カッコ内はミニ感想)

「人と同じ土俵で戦わない」(アフリカ自体がニッチなのかな?)

「プレイヤーでなく設計者になる」

「語学力より営業力」

「拳銃は当たらないもの」(なになに!?)

「刑務所に入っても死ぬことはない」(おいおい)

「運命共同体を結成する」

「身の丈に合わないことをする」

飾らない人柄のにじみ出た読みやすい文章で一気に読めました。

バリ島のアニキこと丸尾孝俊さんをふと思い出しましたね。


【送料無料】世界へはみ出す [ 金城 拓真 ]

【送料無料】世界へはみ出す [ 金城 拓真 ]
価格:1,260円(税込、送料込)

国土の長期展望に向けた検討の方向性について 


国土交通省国土計画局から平成22年(2010年)に提出された資料です。

今後、2010年から2050年までの40年間に日本の人口、年齢層、気候がどのように変化してゆくのかの予測がまとめられています。

恐ろしいことが書かれています。

日本の総人口は3300万人減少。

国土の大部分で人口が疎になり、地域的に集積が起こる。

都市規模別では、小都市ほど人口が疎に。

過疎化が進む地域では、人口が現在の半分以下に。

居住地域の2割が無住居化。

人口が疎になる中、国土の大部分で地域扶助力が低下。

等々、、。

全国平均の人口減少率は25.5%。

驚くべきことに、政令指定都市でも人口減少率は平均19.8%もあるということです。

不動産業に携わっている方には必読の第一級資料だと思います。

資料は国土交通省のホームページ(下記リンク)から無料でダウンロードできます。

国土の長期展望に向けた検討の方向性について

水戸大家 こと峯島忠昭氏 

水戸大家こと峯島忠昭さんの「新版 30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法」(ごま書房新社)を読み終わりました。

「将来はどうするんだ」
高校の先生に聞かれても、
頭の中は真っ白

の状態から、フリーターの身で上京し新聞配達員、ジムのインストラクター、等の様々な職種を経験し、ネットビジネスと不動産収入で年収3000万円を超えるまでに成長した峯島氏。

本書はノウハウも満載ですが、読み終わってみて印象に残るのは彼の考え方、生き方です。

野心満々で鼻につくヤツ、と見る方もあるかもしれません。

不動産投資の手法について大した実績でもないのに知名度だけが先行しているという批判を書評で読んだこともあります。

しかし少なくとも本書には、自分の心許なさや失敗談も含めて正直に書かれていますし、読者や顧客へのサービスと信頼については奇麗事ですませずキャッシュポイントとともに率直に披露しています。

こんな自分にもできたんだ、そのことを知ってもらい、ビジネスとしても成立させながら他人の役にも立ちたいという氏の気持ちは全編を通してぐいぐい感じられました。

中卒大家さんの師匠の著書として何気なく手に取ったのですが、清々しさを感じた一冊でした。

シェアハウスのゴミ分別トラブル

「ゴミの中身を確認する善意の入居者」(全国賃貸住宅新聞2013年7月1日号/チューリップ不動産 シェアハウス トラブルの現場から)

(抜粋要旨)昨今人気のシェアハウス。やや年配の女性達がハウスの良きまとめ役になって下さるのはありがたい。毎日、共用のゴミの中身を確認し、捨て方の間違っているものを分別して下さる方も。しかし、若い入居者にとっては自分の出したゴミの中身をチェックされているように感じ不快に感じることも。(抜粋おわり)

自宅の近所にあるシェアハウスでは、大学生、留学生が多く入居されています。習慣の違いからちょっとしたトラブルになることも多いと聞きます。

例えば、ある国の留学生さんが、国から届いた食材(日本でもおなじみ)を貯蔵していたところ、臭いに耐えかねて他の入居者から苦情があったとか。

上述の記事の問題は、年配者・若年者・シェアハウスといった状況に限ったものでなく、プライバシーが守りにくい造りのアパート等ではどこにでも起こり得ることでしょうね。

記事の続きで、スマホの普及によりコミュニケーションが便利になった分、苦情からの逃げ場がなくなってより窮屈なコミュニティーになってしまう危険性もあるとのこと。

他人と程よい距離感を保つことの難しさを感じます。

FC2Ad

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。